作者：金叫唤来了
市场普遍认为，留给房企的时间，已经不多了。
但年发家于四川眉山的阳光大地，近几年却非常任性。
四处圈地，各种买买买。像极了一个“不差钱”的暴发户。
年它竞得22宗地块，年则翻了一番，取得了50宗土地。
今年还没过完，出手阔绰的它又将51宗新地块收于囊中。
据第三方机构的统计，年1-10月，阳光大地在四川省内拿地金额排名第一。
超出第二名40多亿，达到亿元。
与之相应的拿地规模，则达到了万平方，比第二、三名之和还要多。
马云之阿里，求活岁，已然霸气侧漏。
阳光大地有个口号，简直是要成精的节奏了——叫“阳光大地，与太阳地球同在”。
它还有个“阶段性”目标：8年冲向千亿。
去年阳光大地的销售收入，刚过亿元。
本文导读：
1、爱交际但又低调的老板
2、官员站台党报表扬
3、“十年之后”对簿公堂
4、一个喜欢看战争片的女人
5、“没有国防，哪有厂房”
6、风生水起掘金棚改大市
7、南充地产“一哥”
8、资金缺口到底有多大
9、资金“完全自由”之道
10、光明正大的“胜利者”
1、爱交际但又低调的老板
阳光大地的老板，叫邓凝伟，土生土长的眉山人。
眉山，东坡故里，主城区距成都仅60公里。
刚做房地产时，邓凝伟还时不时接受下当地媒体的采访。
比如8年地震期间，他透露当年公司目标是“不亏本”。
再比如7年阳光大地牵手中国银行眉山支行搞迎新春联谊晚会时，他表示：希望以后的每一年，都能举办这样的晚会，让银企之间“增进友谊”。
近年来，邓凝伟几无再在媒体上抛头露面过，非常低调。
即便是在参加官方组织的眉山籍企业家返乡创业座谈会时，他也是坐在桌边一角，单手托着下巴。
像是在深思熟虑，又像是在守株待兔。
能窥其另一面的一个细节，则是邓凝伟作为FCC（头等舱俱乐部）首位高级研究员的身份。
FCC会员之家，位于成都新希望路，有着“非请勿入”的神秘感。
那里定期举办高端酒会，为会员推荐来自世界各地的高端品牌。
蓝光地产的杨铿，则是FCC的发展顾问。
2、官员站台党报表扬
人生有很多可能性。不同的选择决定了不同的命运。
邓凝伟决定进军房地产时，时间已至年。
这一年，蓝光的杨铿从商业地产进入了住宅开发领域，首次参加了成都市土地拍卖。
刘汉元跳出眉山，已在谋求中国最大的鱼饲料生产商，两年后通威股份就要登陆资本市场。
邓凝伟买了第一块地，选在了当时并不被人看好的眉山城北片区。
很多人叫他不要冒险，那是眉山城市开发的一块“硬骨头”。
但它连接着新老城区，眉山要高起点推进城市化，又绝不能无视。
邓凝伟决意小试牛刀。结果一试，就尝到了甜头。
借助地方政府推进城市建设的东风，邓凝伟继而扎根城北，不断“攻城掠地”。
阳光音乐家园、阳光花香庭院、阳光上水康郡、阳光简爱……
截止6年底，累计开发项目达11个，6年度位居眉山开发量销售量的前三甲。
紧跟政府发展方向，城市往哪儿发展，阳光就往哪儿发展。
政府开始对他青睐有加。眉山市规划和建设局的高层在《眉山日报》上公开表扬他的公司。
大段大段的褒奖，包括“超常战略眼光”、“卓越贡献”，不吝溢美之词。
依靠低价走量，到年前后，邓凝伟已在眉山房地产市场积累了一定财富。
号称在眉山城区拥有“每卖2套房1套阳光造”的市场影响力。
也有说是：一城眉山，半城阳光。
3、“十年之后”对簿公堂
野心勃勃的邓凝伟，开始将目光投向其他三四线城市。
比如距离眉山公里的南充，这后来也成了阳光大地除眉山之外的第二个重仓之地。
时间是个伤。公司越做越大，邓凝伟与眉山的关系，却已然变得不像以前那么“亲密”了。
年8月，眉山阳光置业公司一纸诉状，竟然将眉山市城乡规划局告上法庭，诉其“行政不作为”。
这真是：十年之前，我们是朋友；十年之后，我不认识你。
引发诉讼的源头，与眉山最“吸睛”的区域——东坡岛有关。
东坡岛位于眉山城市规划中心地带，属于“城市之肺”。总面积约亩，一直是开发商眼中的“香饽饽”。
邓凝伟也盯上了东坡岛。
据公开报道，他是将东坡岛“能拿的”住宅用地，“全部”纳入麾下。
合计占地亩，光购地耗资就近20亿元，重兵布局。
按照规划，邓凝伟最终推出了高端楼盘阳光，分为4个组团。
正是最后一个组团——云梦洲方案设计的审批问题，引来眉山阳光置业状告眉山市城乡规划局。
云梦洲占地亩，面积相当于前三个组团的总和，位于东坡岛岛心位置。
它也是阳光的“收官之作和巅峰之作”。
法院判决最终是怎样的，现在看来已不重要。
但有个问题倒是可以细思量：原来气氛融洽的政商关系，何以走到了对薄公堂？
它是不是因邓凝伟“走出”眉山而引发，外人就无从得知了。
值得一提的是，行政诉讼发生的时间，以及邓凝伟将公司总部搬迁到成都的时间，都恰逢眉山地方党政首要先后“换人”之际。
4、一个喜欢看战争片的女人
邓凝伟是在母亲彭斌茹的调教下，一步步成长起来的。
今年78岁的彭斌茹，是眉山知名女商人，也是全国劳模、全国拥军模范。
年，中央党校企业家培训班，举办了一场“企业家也要讲政治”的大讨论。
一个农民企业家上台发言，她语重心长地告诉其他企业家们——
落后，就要挨打！不落后，没有强大的国防作后盾，照样挨打！
年里最让人担心的就是台湾海峡了，转眼间似乎就要兵戎相向。
恰在那时，图书市场出来一本新书，叫《中国可以说“不”》。
当时这个农民企业家的话，很是应景，而且掷地有声。
她，就是彭斌茹——一个连观影都是非战争片不看的女人。
年丈夫邓宇文病逝，眉山松江镇新八村5组的彭斌茹，被逼上了“梁山”。
家里，4个孩子，大的16岁，小的只有9岁。外面，还欠着元医病的钱和0多公斤粮。
39岁的彭斌茹，借了元，只身一人，决定外出务工经商。
她从卖花椒起步，走南闯北做生意，很多人叫她“彭花椒”。
三年时间，彭斌茹用元的借款，换回了3万元的收入。
年，她回乡筹资创建了眉山县食品调味厂。
5、“没有国防，哪有厂房”
胆识不凡的彭斌茹，视野开阔，政治觉悟也很高。
致富后，对军人一直充满敬意的她，走上了拥军之路——她率先喊出了“没有国防，哪有厂房”的口号。
在她的带动下，四川很快恢复了多个厂企武装部，占撤并总数近97%。
为此，彭斌茹多次受到了党和国家领导人的接见。
当发现国家每年都要花大量外汇购买特优合金钢时，彭斌茹决定再创办一家钢铁公司。
年，四川省军地双拥企业集团公司成立，85%的员工是退伍军人。
彭斌茹任总经理，儿子邓凝伟当副总经理。
但众所周知，钢铁是典型的周期性行业，与外部宏观经济环境高度正相关。
年爆发的亚洲金融危机，就曾使国内产能过剩雪上加霜。
所以，彭氏钢铁公司的运营情况到底怎样，真不好说。
反正到了年，该公司的经营范围已无“钢铁冶炼”，公司名中的“军地”也不见了。
目前彭斌茹唯一出任法人的公司，是眉山阳光置业公司，注册资本2.16亿元，由阳光大地集团%控股。
近年来，彭斌茹也多以眉山阳光置业总经理的头衔，出席各种公开活动。
眉山阳光的监事，则是邓凝伟的妻子刘利。
6、风生水起掘金棚改大市
你不能不佩服邓凝伟的嗅觉和眼光。没用几年，阳光大地又在南充搞得风生水起了。
年，其在南充斩获销售67亿元并夺冠。
排名第三的恒大，不到17亿元，而第二名也只有25亿元左右。
阳光大地成交套数占据当地前十房企成交套数的43%。
南充是四川的第二人口大市，除了成都，人口最多的就是南充。
南充也是四川的棚改大市，年它的棚改任务总数位列四川省第一。
中国的棚改和旧改，以前大都是拆房赔房。但在年之后，6成以上的棚改是拆房赔钱。
出于加快城镇化的考虑，8成以上的货币被集中投放在了三四线城市。
阳光大地正是在年进入南充的，时间点踩得非常好。
伴随棚改的强力推进，南充这个三线城市的房价，近年来几度在全国暴得大名。
年2月，南充房价以环比涨幅1.7%，排名全国楼市涨幅榜首位！
这直接上了央视财经新闻报道，惊呆一众看客。
影响房价涨跌的因素，是复杂多元的。但之于南充，棚改货币安置是一个重要原因。
7、南充地产“一哥”
除了市场机会，不可否认，南充还给了阳光大地一些实实在在的腾挪空间。
就拿今年3月出台的《促进房地产市场平稳健康有序发展的十三条措施》通知来说。
该通知由南充市财政局、市规划局、市住建局、市房管局联合印发。
其中有两条措施可以说大大减缓房企高周转模式所面临的资金压力。
一是土地出让金。二是容缺办理建设工程规划许可证和调整商品房预售许可工程形象进度标准。
比如对已出让的土地，土地出让金尚未缴纳以及未到期的，受让人可申请延期5个月缴纳。
新出让的土地，1个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可在土地成交之日起12个月内缴清。
利好刺激下，今年南充首场土拍，据金哥哥了解，有55家房企参与竞拍，异常激烈。
最大赢家是阳光大地！总共九宗地，它就拿下了三块。
截止年6月，仅在南充一城，其便已开发23个项目。
阳光大地目前是在南充拿地最多的开发商。没有之一。
它的广告语也很霸气：南充的边际有多远，阳光的房子就布多广。
天时地利，加上一群持币购房的棚改户，邓凝伟确实赶上了好时机。
8、资金缺口到底有多大
粗略统计，最近三年，阳光大地在全国买了不少于块地。
四川乐山、达州、自贡、宜宾、广元、泸州、资阳、德阳，到处都有它的身影。
它开疆辟土，还把投资触角伸向了贵州毕节，河南汝南，湖南桃源，广西百色、贺州、河池，内蒙古乌兰察布等地。
俨然有接棒“三四线城市之王”之势。
我们没有“举债拿地”！我们的资金是“完全自由”的！
邓凝伟的手下今年在接受媒体采访时“底气十足”，并否认了激进一说。
这就让很多人不解了。从拿地看，这两年阳光大地共需亿元。
其中年拿地金额是亿元，今年1-10月则需亿元。
从回笼资金看，阳光大地近三年共完成约亿元的销售。
其中年亿元；年.5亿元；今年1-11月，操盘金额.3亿元。
据亿翰智库，综合实力TOP房企年平均净利润率为14%。
现假设阳光大地净利润率以20%计，从年至今年11月，实现利润不过亿元。
两相对比，你会发现：阳光大地刨去所有利润之后，至少还有多少亿的资金缺口，就请各位看官自己算了。
这资金“完全自由”从何说起呢？这缺口又是如何补呢？
9、资金“完全自由”之道
天眼查显示，阳光系企业与数家金融机构有质押股权的合作。
包括华融资管重庆公司（出质股权合计万）、乐山商业银行（出质股权0万元）、苏州资产管理公司（出质股权0万元）、成都益航资管公司（出质股权0万元）等。
此外，阳光大地还通过委托发行信托产品的方式进行融资。
比如今年9月万向信托发行的“阳光大地乐山青江壹号项目贷款集合资金信托计划”，募集资金1.5亿元，期限6个月。
金哥哥注意到，乐山青江壹号的地块使用权（地价2.18亿元）提供抵押担保，阳光大地及其实控人邓凝伟、刘利夫妇提供全额连带责任保证担保，交易对手乐山阳光大地%股权提供质押担保。
圈内人都知道，像这样能走公开发行渠道的项目，融资成本普遍在12%以上。
除了银行贷款和自有资金外，为了补上资金缺口，阳光大地很可能还会打“时间差”。
比如前述南充出台的关于土地出让金政策，就为其在资金限期错配上提供了周转可能。
与买买买相比，阳光大地更津津乐道于公司现金的回流时间——从拿地到开盘它一般在“3-4个月”。
但交房时间就有意思了。有报道透露，在南充，阳光大地很多项目的交房时间普遍在3.5年左右，交房之后办证更是在-个工作日。
这么长的时间跨度，意味着阳光大地也可使这些快速集中的销售回款利用价值最大化。
10、光明正大的“胜利者”
《圣经》说得好，阳光底下没有新鲜事。
8-年，所有出局的开发商，几乎都是因现金流没有出现总体平衡。
一通操作猛如虎的阳光大地，会是个特立独行的案例吗？
早年邓凝伟对阳光大地的产品很是自信，“全好评，0投诉”。
但近年来，这样的表态已经不见了，现在网上随处可见客户对阳光大地的投诉和吐槽。
有反映买房过程中莫名其妙交了“入会费”，只开收据不开发票。
有投诉被“逼”着签了购房补充协议和“霸王条款”。后经主管部门调查，发现《主合同》与《补充协议》自相矛盾，部分条款剥夺了买受人“要求赔偿”的权利及买受人“有权解除合同”的权利。
在南充市房管局网站，金哥哥注意到，今年以来阳光系企业至少已遭两次立案调查。
都是因为未取得《商品房预售许可证》，就向预购人收取定金。
这只是营销乱象的冰山一角。据媒体报道，阳光大地在南充的一个楼盘项目，去年就曾先后被处罚3次，销售信用分满分分，最后扣了只剩40多分。
阳光大地成为“逆行者”并不难，但要成为光明正大的“胜利者”，显然很不易。
更大的考验还在后面，年是全国棚改的“收尾之年”。
一旦棚改所带动的增量购房需求快速抽离，多数三四线城市房地产市场必将面临较大的下行压力。
这将会对很多房企的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。
汹涌而来，澎湃而去？我们无法做出先知先觉的研判。
但是金哥哥知道：走上坡路的时候，连空气都是甜的。一旦走下坡路，空气里全是土。