“认贷不认房”难挡房价下跌
房市的低迷对整体经济造成拖累，鉴于此，多地地方*府已陆续悄然松绑当地房贷*策，试图阻止当地房地产市场进一步下滑的局面。在此背景下，央行和银监会也于2014年9月30日推出房贷新*，其中最引人关注的是“认贷不认房”条款：首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，对“拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品房”时执行首套房贷款*策。从过去房地产市场的经验来看，过去十年始终呈现易热难冷的格局，而且抑制房价的*策效果远远弱于刺激房市。那么，本轮“认贷不认房”的新*是否能够有效刺激房地产市场，中国房地产市场是否又会迎来蓬勃发展之春呢？一、新*短期效果有限国际金融危机以来，房地产市场经历过两次明显的“繁荣”，即2009年左右和2012年左右（如图1和图2所示）。在此之前，房地产市场都经历过严重的下滑：2009年1月，房地产开发投资同比增速骤降至1%，商品房销售额同比增速也早已位于负区间，并一度达到-19.75%；同样，2012年初，房地产开发投资同比增速加速下滑，从27.8%快速下滑至15.4%，商品房销售额同比增速也同样于年初骤降至-20.93%，并持续数月维持在负值。但随后，房地产市场猛烈反弹，房地产开发投资和商品房销售额同比增速均迅速提高，房地产市场进入“繁荣”阶段。与此比较，房市在经历2013年的调整后，在2014年初，房市加速下滑，房地产开发投资同比增速从19.3%快速下滑至12.5%，是2010年来最低点，与此同时，商品房销售额同比增速在年初从26.33%骤降至-3.68%，并且下降幅度继续加深，在9月达到-8.89%，并且表现出继续下行的趋势。这表明，现阶段我国房地产市场正经历着后危机时代下行趋势明显的阶段。而在现阶段，货币供应量M2却难以再如此前两次快速增加。中央*府已经在多种场合强调不会出台大规模刺激措施，这意味着货币供应量和信贷难以提速。一方面，*府“调结构”的决心表明其可以忍受一定幅度的经济降速，没有必要为了眼前的“繁荣”断送中国经济未来可持续增长的机会。一方面，我们也可以从*府赤字、地方债务和银行风险等方面看出货币供应量和信贷难以提速。自2008年以来，*府赤字不断扩大，*府收支从2007年的500亿元的盈余变至2013年1.2万亿元的赤字；地方*府性债务余额也从2007年4.5万亿扩大到2013年6月的17.9万亿，年均增长高达28.5%；商业银行不良贷款比例近来也有所上升，在2014年6月不良贷款率达到1.08%，连续9个季度上升。此外，现阶段商业银行的资金成本已经在高位，据估计，商业银行的资金成本约为贷款利率的9成左右，难以实质性地将房贷利率降至基准利率的0.7倍。这些因素都将制掣货币供应量M2和信贷的上升。因此，在没有货币*策更大程度放松的条件下，本轮房贷新*的刺激效果将会十分有限。二、长期下跌趋势难改本轮新*不仅在短期刺激效果有限，在长期更是难以改变整体房价长期下跌的趋势。我国房价长期下行趋势的根本原因在于人口结构的变化。一方面，人口老龄化改变我国住房消费需求的相对数量和结构，致使房价具备明显的下行压力和趋势。在中国，不同年龄段的人群的购房需求差异明显，并且购房者年龄趋向年轻化。以深圳（楼盘）2013年调查统计数据为例，全市26-35岁的购房者占比60%，呈现刚性需求；36-45岁购房人群占比24%，大多表现改善型需求；18-25岁之间的年轻一代占比7%，主要依靠父辈的帮助购置住房；其它人群则购房需求小，面临的需求弹性也大。此前中房指数研究院的调查结果同样显示占比过半的购房需求集中在26-35岁人群，他们的需求刚性。不难判断，20岁以下人群代表未来购房主力，而图5显示20岁以下人群比重持续多年下滑，从1989年占比37%左右持续下滑至2013年21%，意味着未来刚性需求将持续减弱。相反，老年人比重却持续上升，他们在未来会以住房供给者的身份出现，进一步造成住房供给力量相对强化。在人口老龄化趋势下，需求结构发生变化，刚性需求比例下降，非刚性需求比例提高，住房市场面临总体需求相对减少，供给相对增加的局面，这些因素将引导房价相对下行。考虑到20世纪80年代中后期的“回声婴儿潮”购房需求逐渐得到满足，随着“85后”置业结束，房价将不可避免地面临着下行压力。另一方面，人口老龄化会改变生产和消费的比例，降低储蓄率，进而减少房地产投资需求。按年龄分，将15岁至64之间的人定义为生产者，将15岁以下或65岁以上的人定义为消费者。如图5所示，我国生产者和消费者之间的比例在经历20多年的增长后开始趋于下降，预示生产相对消费会越来越低。根据美国和日本的经验（如图6所示），随着生产者比重减小，他们的房（地）价的上升趋势开始改变，并在房市崩溃的过程中急剧回落。美国和日本房（地）价的回落与生产者比例下降导致投资需求减少不无关系。由此判断，随着中国生产者比例的下降，房地产投资需求将会减少。因此，随着我国人口年龄结构偏向老龄化，我国住房的消费需求和投资需求均会面临着相对减少的状况，整体房价具有下行的内在逻辑，本轮房贷新*难以改变房价长期下行的趋势。数据来源：工信国际三、应对房价下跌的占优策略针对目前房价下跌的现状，我们认为可以从两方面采取措施：一方面，积极推进利率市场化，增强商业银行选择利率的灵活性。目前，我国的存款基准利率和浮动上下限仍由央行制定，商业银行自主选择利率水平的权利和灵活性小，不能根据金融市场的实际情况选择合理的存款利率水平。存款利率缺乏变动，商业银行的资金成本容易被锁定，贷款利率也难以有实质性下降。现阶段，我国PPI和CPI均处于历史较低位置，其中PPI更是长达31个月为负，在贷款利率未有实质性下降条件下，包括房地产企业在内的企业和按揭贷款的居民承受的实际利率高，高实际利率限制企业的投资活动和居民的购买活动。如果商业银行选择存款利率水平的自主性增大，那么就可以更加灵活地调节自身资金成本，就可以根据市场变化情况调节贷款利率，在市场冷淡时适时降低贷款利率，在市场表现过热时适当提高贷款利率，这样房地产市场对中国经济的扰动就可以通过银行自主调节利率的行为被部分吸收掉，房市对中国经济运行的干扰力度就会减弱。因此，积极推行利率市场化对中国经济更加稳定发展具有重要意义。另一方面，大力发展新兴产业，创造经济新的增长点。房地产行业在中国经济中占据着重要的地位，在过去一直扮演着中国经济的支柱产业和增长点的角色，例如对投资的直接贡献，对诸如建筑业、钢铁、水泥、家电、家居、装修等行业的带动作用，以及房地产行业与银行业千丝万缕的联系。如今，中国经济对房地产行业的依赖程度已经很高，房地产行业的波动已成为中国经济波动的主要原因。为了应对房价下跌对中国经济增长的不利影响，中国经济需要发展新的产业，创造经济新的增长点，以抵消房市的不利影响。一个可能的选择是大力发展电子信息产业，电子信息产业作为高科技产业具有很大的发展潜力。例如，如今基于互联的创新（如余额宝）层出不穷，正在重塑商业的发展模式；智能化设备逐渐普及，正在引起人们生活方式的变革；等等。此外，从规范房地产市场的角度来讲，我们还认为需要尽快建立并完善房产税税制体系，全面落实房产税，并合理增加金融投资工具，扩大居民投资渠道，逐渐挤出房地产投机性需求，使房地产市场健康发展。
